宅基地合作建房协议范本【通用版】

　　甲方(供地方)： 身份证号码：

　　乙方(出资方)： 身份证号码：

　　甲乙双方经友好协商，甲方自愿以自有宅基地使用权与乙方共同合作建房。经充分协商，达成如下协议：

　　风险告知：我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是，一纸合同并不意味着是一张万全的护身符。如果合同内容违反我国法律、法规，则违法部分无效。

　　第一条 房屋和宅基地的有关情况

　　1、座落：本协议房屋(宅基地)位于_____市____________________。

　　2、来源：本协议宅基地是_____市____________________村同意为甲方享有使用权的宅基地，甲方已取得《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》(见协议附件1)。

　　3、房屋和宅基地现状(拆建前)：用地面积约______㎡，建筑基底面积约______㎡，建筑面积约______㎡，房屋老旧，外墙斑驳，需要拆旧建新。

　　第二条 合作方式

　　甲方负责提供上述房屋和宅基地，乙方负责出资拆建，资源共享兴建一栋框架结构的____层房屋。

　　建成后的房屋共___层，一梯___户，共___套房，总建筑面积约_____㎡。建成后的房屋的户型、规格、面积等，以协议附件2《房屋面积分配表》所载明的为准;如有差异，则以实际测量为准。

　　第三条 建房资金

　　建房资金全部由双方提供，其中甲方出资_______万元(大写：__________万元)，乙方出资_______万元(大写：__________万元)。以实际发生金额为准。

　　第四条 房屋的分配及相关权利

　　房屋建成后，房屋面积及楼层位置作如下分配：

　　1、建成后的房屋中，____________________________________________的产权归甲方所有。________________________________________的产权归乙方及其他出资方分配享有。各方的具体房屋分配以协议附件2《房屋面积分配表》为准。

　　2、本协议项下房屋属永久性居住房(按法律规定年限处理)，合作各方有权不经同意、不需通知即自行处置各自名下的房屋，包括但不限于自用、出租、转让、赠与等，各方的继承人有权继承各自名下的房屋。

　　以上处分、继承等事项的办理如需甲方协助的，甲方应提供必要的协助和配合，但甲方不承担所需的一切费用。

　　3、甲乙双方对所分得房屋的使用、出租、转让、赠与、继承等所产生的法律责任，由该方自行承担。

　　4、各方分得的房屋如果被政府拆除而没有补偿的，各方自行承担风险和损失，各方对此表示清楚且无异议。

　　第五条 房屋拆迁改造或征收(征用)等有关补偿的处理

　　本协议房屋如因拆迁改造或征收(征用)或其他原因而有补偿的，补偿所得的资金或房屋或其他实物，由甲乙双方及其他出资方按“房屋面积比例”享有和分配。具体的“房屋面积比例”按协议附件2《房屋面积分配表》确定。如有面积差异，则以实际测量为准。

　　本协议房屋如因拆迁改造或征收(征用)或其他原因而有补偿，而相关补偿业经甲方名义取得的，甲方应在取得补偿款后____个工作日内按乙方应得的补偿额(按房屋面积比例计算)交付给乙方;甲方逾期交付的，每逾期一天，甲方需按应交付的补偿总额的____‰向乙方支付违约金。

　　如果甲方违反以上约定，导致乙方无法顺利得到相关补偿，或甲方逾期支付相关补偿超过60天且乙方终止合同的，甲方除需返还乙方投资总额外(如甲乙双方对乙方投资总额无法达成一致，则按建房时的建造和装修成本计算，下同)，还需按所建房屋违约时的市场价值的两倍向乙方支付违约金。

　　风险告知：我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

　　第六条 甲乙双方的责任

　　(一)甲方责任

　　1、甲方保证其所提供的房屋及宅基地使用权为其享有，甲方拥有合法、完全的处分权，并提供该房屋及宅基地属甲方享有的村委会或相关单位出具的证明文件和其他有关资料。

　　2、甲方负责办理建房的相关手续，负责协调与建房有关单位的关系，并处理好周边、邻里关系，确保建设施工的顺利完成。

　　3、如果本协议项下房屋的房地产权登记确权到乙方名下的条件成熟，甲方应无条件配合乙方办理产权登记手续(办证相关费用按房屋面积比例由各方分担)。

　　4、甲方应保证其配偶、子女及其继承人对本次合作建房、该房屋和宅基地的权属变更等事宜知情且无异议。

　　5、甲方保证该房屋及宅基地没有转让、赠与、出租给任何第三人，也不存在其他权利限制。若因该房屋及宅基地的权属等问题发生争议，甲方负责解决并承担一切经济和法律责任，由此给乙方及相关出资方造成损失的，甲方须负责赔偿。

　　6、本协议签订后，甲方不得拒绝提供该房屋及宅基地，不得将约定归乙方的房屋及宅基地转让、抵押、出租、赠与他人。

　　7、如果甲方违反本协议约定，导致乙方无法实现合同目的或协议被终止、解除，甲方除需返还乙方投资总额外，还需按所建房屋违约时的市场价值的两倍向乙方支付违约金。本协议其他条款对甲方违约责任已有特别约定的，从其约定。

　　(二)乙方责任

　　1、负责与其他出资方筹备和投入建房资金。

　　2、负责组织房屋的拆除、设计、施工建设，工期为____个月。

　　3、负责所建房屋的质量和施工安全。

　　4、负责房屋的装修工作(装修标准按协议附件3《房屋装修标准》执行)。

　　5、如果乙方中途退出合作建房，则乙方所投入的全部资金及建筑物归甲方所有。

　　第七条 其他事项

　　1、因本协议引起或与本协议有关的争议，双方应友好协商并签订补充协议解决。协议不成，双方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。

　　2、因违约引起诉讼，违约方除承担违约责任外，还需承担守约方因提起诉讼所发生的诉讼费、保全费、律师费、调查费、评估鉴定费等相关费用。

　　3、本协议主文共4页。本协议一式三份，甲方执一份，乙方执一份，见证律师存一份，具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字之日起生效。

　　协议附件：

　　1、《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》

　　2、房屋面积分配表

　　3、房屋装修标准

　　4、甲乙双方身份证复印件

　　(以下无正文)

　　甲方(签字、指模)：____________乙方(签字、指模)：_____________

　　____年___月___日 ____年___月___日

　　宅基地上合作建房协议的效力认定及处理

　　【案情】

　　魏家姐妹出嫁后分别住在城市和农村。2001年，妹妹经批准获得一处宅基地，并办理建房手续。因缺少建房资金，就找姐姐筹集建房资金，当时双方未签订合伙建房协议，未明确各自出资数额和所有份额。同年5月建成四层楼房屋，建筑面积376平方米;房屋登记在妹妹名下;至2004年10月，妹妹向姐姐出具欠条，欠条上明确她欠姐姐房屋款16万元，并明确以二层、四层折价补偿，姐姐对此并无异议。2009年7月，姐姐向一审法院起诉，请求：依法确认四层房屋中的二、四层归姐姐所有;妹妹将二、四层房屋过户到姐姐名下。

　　【分歧】

　　本案的争议焦点是欠条的性质和效力问题，审理中产生如下三种观点：

　　第一种意见认为，欠条证明双方存在债权债务关系，“以二层、四层折价补偿”的表述可以理解为用二层、四层作为此债务的抵押担保。法律明确规定宅基地使用权不能抵押，所以宅基地上的建筑物无法设立抵押登记。由于不动产抵押权适用是登记要件主义，所以抵押权不成立，姐姐要求过户房产的诉讼请求不应支持，并且欠条也超过诉讼时效，姐姐还对债权丧失胜诉权。

　　第二种意见认为，在房屋建成后，双方通过欠条的形式明确了建房款和房屋产权如何分配等合作建房合同所需的主要条款，应认定欠条为合作建房协议的性质。合作建房是双方当时的真实意思表示，协议应认定为有效，应支持姐姐的诉讼请求。

　　第三种意见认为，欠条为合作建房协议，理由同上，但此合作建房协议应认定为无效，合同无效后因合同取得的财产应当予以返还;不能返还的应当折价补偿。本案中妹妹应返还姐姐投资的16万元建房款，并补偿相对应财产增值部分。

　　【评析】

　　笔者同意第三种意见。

　　1.关于欠条的性质认定问题。正确认定此欠条的性质应从尊重双方当事人的真实意思和欠条的具体内容出发。首先，双方在合作建房前就对具体事项进行过磋商，因出资额不能确定而无法确定产权分配，但双方是亲姐妹，在没有签订协议就开始投资建房是合情合理的。在房屋建成后，出资额已确定，妹妹就用欠条的形式明确了姐姐的出资额和产权分配方案，姐姐没有提出异议，表明双方认可此方案，因此合作建房是双方的真实意思表示。其次，欠条的具体内容也符合合作建房协议需具备的主要条款。本案中，欠条上明确的“欠姐姐房屋款16万”是对建房资金的约定;“以二层、四层折价补偿”是对产权分配的约定。所以，欠条应认定为合作建房协议。

　　2.合作建房协议的效力问题。由于本案是在宅基地上建房，要正确认定协议的效力应从宅基地的性质、目的和现行的法律法规出发来综合分析。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份;宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能;宅基地无偿取得，使用期限上无限制。基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中两姐妹户籍分别在城市和农村，姐姐没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，由于双方合作建房协议约定了房屋的产权分配，姐姐按协议就应享有相应的宅基地使用权，但我国严格限制流转制度，使姐姐的城镇身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法登记享有房屋所有权。所以可以认定合作建房协议因为违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效。

　　3.合作建房协议认定无效后的财产返还问题。根据合同法第五十八条规定，宅基地使用权人应返还建房款并加上房屋增值部分的损失一并补偿给投资人。如遇到拆迁应根据对建设房屋的出资份额认定房屋补偿款的分配份额，而宅基地补偿款应归村民一方所有。本案中法院应先向姐姐释明，如果姐姐不变更诉讼请求，因该合同是当然的、自始的无效，且任何人都可主张该合同无效，即使当事人没有提出合同无效的请求，法院也可以直接认定合同违反了法律法规的强制性规定而无效。对于无效后的财产返还问题，妹妹应返还姐姐出资的16万元建设成本和补偿房屋相应的财产增值部分，对此姐姐可以另案主张权利。所以法院应先向当事人释明后，判决合作建房协议无效，投资款返还及补偿问题，姐姐可另行起诉。