城里的房子读懂中国房产财富的逻辑 徐远

◆ 自序 城里的房子

三个反超”：大城市反超中、小城市，服务型城市反超工业型城市，消费主导型城市反超投资主导型城市。这三个反超说明，工业主导的时代已经过去，城市主导的时代已经到来。这一点，在2016年已经清楚。

◆ 刚需族购房 ——中国房价有泡沫吗？因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。

◆ 买房养老 ——哪些城市的房地产可以投资

我们团队做过系统的研究，梳理了决定城市房价的八大要素。为了便于理解和记忆，我把这八大要素分为两类，各含4个：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。常见的已知要素分别是：城市规模（以地区国内生产总值，计GDP总量或者人口总量为衡量标准）、人口流入、人均收入（以职工平均收入水平为参考）和土地供应情况。这些要素在关于房地产的讨论中经常被见到，代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应水平，这些都是影响房屋价值的重要因素。这些因素虽然常见，但其重要性不应被低估。例如，城市规模是决定房价的最重要的因素。这一条很重要，但很容易被忽视人口流入这一条也非常重要。一个城市外来人口越多，房价也就越高。北京、上海、广州、深圳等大城市就不多说了，房价很高，外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多，如珠三角的佛山、东莞和中山。这三个城市地处粤港澳大湾区，区位条件好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值的潜力也很大。除了四个常见的已知要素，还有四个“不常见的关键要素”。这四个要素很关键，可能会帮你找到挑选城市的“胜负手”，它们分别是：1. 儿童数量增速。数据显示，一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价就越高。例如，深圳房价涨得很快，除了刚才说的原因外，还有一个非常重要的原因，那就是深圳学龄儿童的数量增速是全国最快的。从2000年到2016年，深圳学龄儿童数量增长超过300%，不仅是全国最快的，而且是排名第二的厦门的2倍，是排名第三的北京的3倍。这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨得那么快了。家里小孩要上学，买房就变成了“刚需”，人们也就不会再犹豫了。而且买了房之后，不仅孩子的上学问题解决了，而且房子还增值了，一举两得。2. 上市公司数量。这一点很有意思。一个地区上市公司的数量，是当地经济活力的重要指标。2017年A股新上市公司数量最多的省份或直辖市，分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南。这八个省市，也是中国经济比较活跃的地区。3. 财政收入。财政收入这一条很重要，因为我国很多地方的经济统计结果不一定特别准，但是财政收支的数据很靠谱，所以真正经济好的城市，财政状况也很好。相关数据显示，我国有七个省市的财政状况良好，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其他省市大多处于财政赤字的状态，也就是入不敷出。相应地，入不敷出的省市就很容易大量卖地，房价增长的潜力自然就打了折扣。4. 服务业占比。服务业占比就是一个城市经济中第三产业的比重。这一条很重要。我们的研究成果表明，服务业主导的城市，发展潜力大，即使在经济下行的情况下也表现比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。所以，在我国经济增速下行、经济转型的大背景下，服务业占比这一要素尤其重要。以上内容就是决定房价的八大要素。通过这八个要素，我们就可以完全理解中国房价的决定性因素。所以，当你买房的时候，不妨列个单子，一一比对，不仅要比对前面四个常见的要素，更要关注后面四个不常见的要素。

◆ 纽约与北京，谁的房价应该更高首先从需求看，北京的需求要大于纽约的需求。北京是中国的政治、经济和文化中心，资源高度聚集，而纽约只是美国的经济中心——政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。也就是说，纽约只聚集了经济中心的资源，而北京聚集了政治、经济和文化等多方面的资源。买房其实买的是城市潜力。北京聚集的资源比纽约多，房子的附加资源也更多，而中国总人口是美国总人口的4倍。因此从需求上看，北京的“刚需”要更强一些。接下来再看供给。北京住房的有效供给比纽约少。纽约的房地产市场效率很高，流动性很好，出租率高，闲置的房子很少。而北京的很多房子利用效率很低，闲置率很高，这就降低了房屋的有效供应。不少国家机关、事业单位的房子都是不卖的，这也大大降低了房屋的有效供给。此外，由于限高和城市规划的因素，北京的房屋建筑高度和密集度都比较低，而纽约市曼哈顿的房屋建筑高度很高，很密。相关数据显示，在每平方米的土地上，曼哈顿修了11平方米的房子，而面积类似的北京二环里，每平方米的土地上只修了不到1平方米的房子。这样一来，曼哈顿的房屋供给，就是北京同等大小区域房屋供给的十几倍。从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少？房子是商品，价格由价值和供求关系决定。现实情况是北京的住房需求比纽约大，供给却比纽约少。此外，我国仍然处于经济中高速增长的时期，大约在2025年，我国会迈入高收入国家行列；在2030年，我国会成为全球第一大经济体。所以，从需求和供给两个角度看，北京的房价和纽约的房价应该水平相当。那么现在是什么情况呢？目前，在具有可比性的区位和档次上，北京房价大约是纽约房价的一半。纽约核心区的房子均价换算成人民币在每平方米14万元左右，而北京的房子均价是每平方米7万~8万元。至于高端的公寓，纽约的均价折合人民币在每平方米30万元左右，而北京的均价在每平方米15万元左右。所以，如果我们相信中国经济会继续平稳发展，社会稳定，那么对比纽约，北京的房子是具有投资潜力的。

城市化过程中，人口会进一步向大城市聚集。而且，我国人口基数大，是美国人口的4倍，是日本人口的10倍还要多——未来我国的大中城市人口还会增加。这两年国家宏观调控这么严，总体房价却没有下降，很多地方还在涨，说明城市化的步子没有停，在城市购房的需求很旺盛。至此，关于房价是否有泡沫的问题，答案已经很明显。房地产调控，调控的不是价格，而是上涨速度，让房价上涨得不要那么快。房地产调控调节的是财富分配，是社会长治久安的稳定

◆  我国的房价收入比为什么那么高

房价收入比是指现在的房价和未来中高阶层的收入的比，而不是现在的房价和现在的平均收入的比。个城市的房价收入比高，不一定说明那个城市的房子贵，因为很可能是那个城市的增长潜力好，反之亦然。简而言之，房价是对未来收入的提前反映。思考不同城市房子这个问题的时候，要把握好以下几点：首先，要根据前文讲过的八大要素，对城市的潜力进行判断。中国人口基数大，总人口是美国人口的4倍多，需要更多的大中型城市。在城市化进一步推进的过程中，并不是只有一线城市才能聚集人口，很多二三线城市在人口竞争中也都会取得一席之地。例如，杭州、成都、郑州、武汉等城市，大概率会形成地区性的中心城市，而长三角、珠三角的一些中小城市，如东莞、佛山等，由于其区位优势和工业基础，也有潜力发展成有特色的大中城市。所以，你要对自己所在的城市进行仔细分析，看清城市发展的潜力。其次，不是所有的城市的房产都有投资价值。你在使用八大要素筛选之后，有可能会发现你所在的城市并不具备投资价值。中国地理上有一条分割线，叫作“胡焕庸线”这条线的东南侧，人口密度大，降水充沛，而这条线的西北侧，则是地广人稀，降水较少。奇妙的是，从1935年胡焕庸提出这条分割线以来，线两侧的人口比例几乎是不变的——东南侧的土地面积占我国陆地面积的36%，居住着占全国人口96%的人口；西北侧的土地面积占64%，居住着4%的人口——东南侧的人口密度，是西北侧的42倍。

三，投资是多方面的，除了房地产，还有很多投资工具，如理财、基金等，只要掌握一些基本的方法，都会获得稳健的收益。最后，我还想强调一下，投资自己和家人，是最重要的投资。一些落后地区的年轻人，不妨考虑到发达地区的城市里发展。只要勤劳肯干，城市里总会有机会，这样既提高了收入，也积累了技能，开阔了眼界。从长期来看，这是最好的投资。你看明白中国人口未来的发展趋势，就会发现在未来几十年里，人口总量在略微增长之后，就会趋向平稳，然后下降，但是，人口的分布会发生变化——一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。因此，前一类城市的房价还会继续上涨，后一类城市的房价将会下跌。所以，老龄化、生育率的因素，并不会绝对地降低房价，而是会降低部分地区的房价。

◆ 房价、地价、地票价三居住需求高，居民收入增加和城市化引发了大量的居住需求。这当然是经济增长大背景下的主要原因，但是并不是全部，因为居住需求除了买房子，还可以通过租房子来解决。可是我们看到的房子的租售比很高，而且越来越高，引发了很多关于房地产“泡沫”的担忧。在买房和租房之间的选择，取决于资金的收益率，也就是实际利率。在货币大量发行、通胀率高企、实际利率为负的背景下，房价高涨，租售比高就不奇怪了，因为房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价高，租售比也就高了。所以房价高，既有经济增长、收入增加的因素，也有短期利率为负引发的买房投资的

◆ 万科宫斗，投资客看什么？

我们现在的城镇化率，只有56%左右，离70%的基本完成的水平，还有相当的距离，离90%的高度城市化水平，还有很远的距离。在这个背景下，最好不要轻言房地产泡沫。实际上，这几年大城市租金水平快速上涨，远超通货膨胀的增速，说明房价上涨依然有实际需求的支撑。在“负利率”“资产荒”的时代，其实有一个很简单的办法看房地产股票的合理性。万科、保利、金地、金融街几大地产商的分红率，都在4%左右。换句话说，买了这几种股票，坐享4%的分红率不算，还有股价上涨的不定期期权。

这是一个学者写的书，里面有经济学逻辑，现实数据，国际同比案例，和适合大众化的结论。值得阅读与参考，但结论不能全用，也要考虑当下的房价情况和自己的负债能力。

一，房价逻辑

1，居住角度：经济快速发展，城市化，大城市化，中国特有的户籍制度，造成了中国一线城市和二线城市的房价暴涨。强调城市，强调核心位置，强调学区位置。强调小区品质。马太效应，强者恒强。九阴真经第一句话很有意思，多被两遍。和最近几年火爆的年轻学者《人类简史》《新资本论》回顾人类历史的结论一样，两极分化是越来越严重，未来更严重，这是有底层逻辑的。

2，投资角度，房价是真实利率的贴现反应。是名义利率减掉真实通货膨胀率。关于通胀率我不完全认同作者观点，但这个计算太难，之前看到很好的独立机构测算中国近二十年通胀率的文章，采用与美国接近的商品及服务权重去考虑。但不认同作者说的低通胀，结论和他仍旧是相似的，中国城市房价的快速暴涨，和真实利率很低，经常为负值是很大关系的。他对中国经济发展更乐观，得出房价上涨逻辑。我对真实利率更悲观，得出房价上涨逻辑。由于房子是不可跨国贸易的商品，由于中国外汇管制，否则这个结论也有问题。

二，国际同比对未来的其实

1，昨天看了个数据，按照金融法律咨询广告等各种公司分布，国际一类一线城市只有两个，纽约和伦敦。北京上海香港东京新加坡巴黎等为二线，广州和洛杉矶多伦多墨尔本等为三线，深圳和旧金山一样为四线。那个研究也很有趣，可以参考这本书来阅读，一个看历史，一个看当下。中国目前房价基本反应了这个排序，很准，结论应该是住宅已经不便宜了，房价甚至快过经济发展，但也没有更多泡沫。中国是全世界人口最大的国家，几千万人口的德国澳洲韩国对中国的意义都有局限，日本最后只有一个超级大城市。脑补下中国顶级城市的未来，各个省会兼并收购旁边地区的行为。历史很有用，历史又不完全相同。中国比日本美国更加集中。昨天出的大港澳湾区，可以测试下自己的推理能力，打赌下注也很有趣。

2，房价第一个绝对相关的变量就是国富民强。投资房子首先就是投资国家的未来。这个不是房价范畴的讨论，大家各自评论吧。用倒后镜看，北上广深提早卖房移民的人，都没抢到人类历史上最大的红包。

3，发达国家大城市内区域间房价差距也拉大，还是马太效应的结果。人类迁移没有那么自由，摩擦成本挺高的。

三，中国城市选择逻辑

作者说八个因素，我好像看的不认真，自己随便写下：经济总量，人均GDP，人口变化，服务设施，人口变化，儿童数量，上市公司数量，气候（美国经验，南部温暖的地区长期看好过北方寒冷区城市）。

北上广深首选，经济人口大省的省会城市次选。北上广深周边区域不如二线城市核心区域，房价也确实这样反应了。二线市中心卖三五万，北京和上海广州50公里外郊区，还是可以两万的。南沙增城一开头，土地供应太大了。

四，负债率和杠杆

同意作者尽快上车的说法，不同意尽可能用足杠杆。大部分人的投资能力拿不到高于银行贷款利率的回报，买指数基金是个方法，这是经济学博士可以认知并执行的，普通人怎么不去炒股追涨杀跌呢，怎么辨别各种理财各种p2p各种民间集资呢？

低负债的好处是心理安全，是可以自由选择职业，可以专注于对自己的投资，可以享受生活。所以，即便错失高杠杆买房带来的巨大收益，我还是用逻辑为自己辩解，投资自己是最好的。希望这从更长远比如五十年来看是对的，从更多投资领悟来看是对的，从人生习惯来看是对的。而不是我落入了心理学陷阱。

如果租售比反应的是高收入人士对未来薪资收入的预期，那我们就应该投资自己跑赢薪资上涨速率，平均数中位数有研究价值，对个体，还是要选最适合自己的道路。

或许这是读书的价值，而不是选择知识快餐。

万科赞助的吧。这是本佯装观点专业，实际为高房价摇旗呐喊的书。作者是不知道还是装不知道，房产是目前中国经济最大的危机，房子跌，经济崩，房子涨，民生瘟。实业危，信用危，甚至于有礼崩乐坏之危。财富少数人得了，却想用平民百姓两代人的辛苦钱、用年轻人绑着高额贷款去填这坑。道德品质极差。

还让人低首付买房，贷这么多钱，万一失业怎么办。低首付利好是建立在货币贬值基础上的。还想怎么再贬值，物价上涨你们有钱有势是不担心，小老百姓怎么办。

真正的办法是建立完善房产和企业制度，抑制赚快钱，让那些在房产上赚钱的人，把钱踏踏实实做实业，不要搞杠杆经济。增加就业，让百姓喘口气。老想撸羊毛，撸秃了，羊怎么过冬。

有钱人的别以为避到国外就行了。怀璧其罪，轻则收你财富税，重则歧视敌视，逼迫。既不是土生土长，又不是才德高人，指望洋人罩着，别做梦了。现在中国还有国力，能震慑一二。要是国力不济，最先倒霉的就是带钱出去的，收拾起来不费吹灰之力。