1、散体性：颗粒之间无粘结或弱粘结，存在大量孔隙，可以透水、透气；

2、多相性：土往往是由固体颗粒、水和气体组成的三相体系，三相之间质和量的变化直接影响它的工程性质；

3、自然变异性：土是在自然界漫长的地质历史时期演化形成的多矿物组合体，性质复杂，不均匀，且随时间还在不断变化。